意外一致的预测：高盛等六家机构看好2027年中国房市

这篇文章的目标读者是那些在过去两年里手握购房首付却迟迟不敢出手的人，以及那些房子在市场上挂了几个月，依然在与中介讨价还价的卖家。最近发生了一件颇为不寻常的事情。在六个月前，华尔街的分析师们还在担忧“中国房地产或将走向日本化”，并预测房价将进一步下跌15%。而现如今，六大顶级金融机构——高盛、摩根大通、摩根士丹利、花旗、瑞银和野村，纷纷调整了自己的观点，并达成一致：他们认为到2027年，中国房地产市场将出现显著反弹。这并非个别机构的看法，而是六家顶尖投行共同的判断。他们之所以毫不犹豫地改口，原因只有一个——数据的变化。

摩根大通预计，到2027年新房供应将减少约30%。高盛则预测，从2027年3月到2028年9月，将出现长达12到18个月的新房短缺。花旗认为，第三轮房价上涨的周期可能即将开启。而摩根士丹利则指出，经过了近五年的调整，房价已经下跌了约20%，现已接近全球深度调整的尾声。瑞银和野村的分析同样关注到2027年市场企稳的趋势。虽然这些机构的具体说法存在差异，但它们都指向了同一个核心问题：供应端正在发生显著的收缩。

这一切变革可以追溯到2026年8月底——这一时期全国实施了现房销售制度，提升了预售门槛，并对预售资金进行了全额监管。这听起来像是技术性的调整，但实际上，它改变了整个行业的游戏规则。在过去，开发商在获得土地后六个月就可以开盘并开始出售房屋，就如同经营便利店般，货架上有货便能产生流动资金。然而，现行新规规定，开发商从购地到回款的周期延长至18至24个月，自有资金的占用期翻倍，开发模式更近似于家具制造厂，一件商品的生产和销售必须历经两年，期间资金则处于不断的“趟水”状态。

即便在2027年市场回暖、开发商开始积极拿地并动工，但即便如此，这些新建房屋也需等到2028年底之后方可进入市场。因此，面临的将是12至18个月的供应真空期。国家统计局的数据亦印证了这一点：1至8月，全国住宅新开工数量同比下降25.4%，8月单月降幅高达30.5%。300个城市的宅地成交额仅为2020年高峰期的30%，“面粉”供应减少了70%。

库存方面的情况同样不容乐观。到8月底，商品房待售面积达到75349万平方米，已经连续下滑了5到6个月；住宅待售面积亦降至40083万平方米，这是自2021年9月以来的首次下降。一线城市的新房去化周期已经缩短至大约12个月。

对于正在看房的客户而言，核心城市的优质房源将愈加稀缺，业主的议价空间从年初的10%以上缩减至目前的6%左右，让“慢慢挑、狠砍价格”的策略变得愈发困难。价格信号毫无疑问地传递着市场的真实状况。上海作为领头羊，根据国家统计局的70城房价数据，自2026年2月以来，上海的二手房价已经连涨多月，新房同比也开始正增长，领先于其他一线城市。9月，深圳的二手房环比上涨了约1%；广州的房价基本维持平稳，而北京的降幅则很小，144平方米以上的大户型则率先企稳。

还有一个需要注意的细节是，144平方米以上的改善型住宅涨幅明显超过了中小户型。市场中敏感、购买力强的买家们已经率先采取行动。成交量在价格之前就已经有所回暖：1至8月，全国二手房网签面积同比增长10.6%，这一比例首次超过了50%。8月，上海的成交量达到了23137套，同比增长16%；而深圳的成交量已连续维持在5000套以上。重点城市的挂牌量从颠峰时期下降了约19%，越来越多的房东选择撤牌惜售。

对于改善置换的家庭而言，“卖旧买新”的个税退税政策依然在施行，增值税免征年限也大幅缩短。对于手里有老房子的业主而言，可以趁着挂牌量尚未大幅反弹之前，将老房上市，再关注核心区域的优质次新房。政策上的支持是这一轮市场恢复的重要支撑。全国首套房的首付已低至15%，二套则为25%，贷款期限最长可达40年。北上广深非户籍购房的社保要求压缩至1年，二线及以下城市全面取消了限购限售。

如今，首套房贷利率普遍在3.0%到3.5%之间，公积金的首套房利率为2.6%。2026年10月1日起实施的中央财政首套房贷贴息政策，对符合条件的首套购房者提供年化1个百分点的贴息，期限为5年，实际利率或降至约2%，低于公积金的利率。以100万元贷款、30年期计算，月供较2021年的高点儿降低了1100元以上，总利息节省超过40万元，超过90%的城市首套房刚需购房者均可享受贴息政策。

对于首套房刚需者来说，随着首付和利率的降低，再加上中央财政的贴息，三项叠加政策将月供压力显著减轻，使得购房成本降至近20年来的低位。市场信心亦在与日俱增。现房销售制度和全额监管措施的实施，从制度层面消除了“交钱拿不到房”的风险。中指研究院的数据显示，年内政策已达870条之多。

房地产市场每轮周期里都有一个规律：政策底到成交底通常需3到6个月，而价格触底则要6到12个月。这意味着如果根植于2026年8月的政策底，再推算出价格拐点可能会落在2027年上半年。通常，精明的投资者总能比普通人提前一步洞察市场动态。

在9月时，300个城市的宅地溢价率已回升至10%以上，较2025年低点翻了一番。上海核心地块的溢价率超过40%，民营房企有意识地逆势拿地。这些开发商愿意投入几十亿购买土地，说明他们对房地产市场的未来销售持乐观态度。在上海多个核心区域，新盘的认购率超过400%，开盘当日即售罄。与此同时，头部房地产企业的股价从低点反弹了超过50%，建筑材料、家居、银行等相关行业的表现亦逐渐回暖。还有一个可能容易被忽略的信号是，核心城市的优质住宅年租金回报率在2%到2.5%之间，而贴息后的房贷利率仅在2%左右，购房后出租基本可以覆盖月供。